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刘静:土地流传是关乎国计民生的大事

2015年05月19日12:34
来源:综合
专访北京中冶泰信评估与策划总监刘静
专访北京中冶泰信评估与策划总监刘静

   刘静从毕业之后就一直从事着和土地息息相关的职业,这个职业让她能够把握住中国时代的脉搏。同样她的工作也潜移默化的影响着中国数以十万计的普通百姓的生活。从温州的旧城改造,到无锡的老城翻新,从中信国安第一城的建成到北京第一高楼中国尊的开建。背后都有这刘静参与甚至是一锤定音的决定性因素。甚至影响着未来中国数以亿计农民的农村土地流转的重大事件,都有着刘静不可磨灭的贡献。今天我们请到了北京中冶泰信评估与策划总监、资深房地产与土地估价师刘静为我们讲述一下这些影响着千千万万普通民众的项目背后的故事。  

   记者:刘静总监你好,今天很荣幸能够请到你来做我们的专访嘉宾。 

   刘静:你太客气了,叫我刘静就可以。 

   记者:我还是叫你刘总吧,刘总,从我们搜集的资料来看,你的经历可谓是丰富多彩。我们很多耳熟能详的城市规划和知名建筑,其实都和你有着不可分割的联系。比如以历史底蕴和民族文化为标志的温州旧城和无锡南长区改建,喜欢旅游的人都会知道这两个地方。因为那里浓浓的中国味,让很多人都印象深刻。大家在旅游的时候还会惊叹,这些文化古迹的保护真是让人叹为观止。今天才知道,里面这些让人赞叹的规划是出自你的手笔。能给我们说说两个项目背后的故事吗? 

   刘静:可以,其实这些项目对于我来说是一项工作。只是我做事相对认真,而且认为我们优秀的文化传承应该得到尊重。所以,在规划的时候着重考虑了如何保存民族文化风貌。但是我们的规划远远不止这一项,比如温州旧城改造项目,实际上我接手的时候更多的是要考虑如何让改造工程尽量能够改善人民生活和保障拆迁户的利益。 

   在我的团队接手这个项目规划之前,温州的旧城改造项目是有着不少问题的,其中改造之后的人均居住面积是很小的。我们的主要任务就是如何解决旧城改造当中产生的各种矛盾和保证城市规划能够支持温州快速的可持续性发展。 

   温州是中国极具特色的一座城市,拥有1600多年的历史,同时又是中国市场经济的先行者,商业氛围浓厚,文化底蕴深厚,温州又称"中国的耶路撒冷",倍受西方文化熏陶。随着发展,产生了城市现状不能满足人民生活需求、市场经济发展的尖锐矛盾,旧城改造迫在眉睫。可是初期的改造过程暴露了很多问题,所以,我们接受的温州市政府委托之后。对温州市旧城改造的拆迁成本及补偿进行评估,建筑面积200余万平方米,涉及多条街道,包含住宅、商业、公用设施等多种物业类型。 

   通过我们的规划以及评估,让政府对进行旧城改造的预算及模式选择有了重要的参考依据,及时启动项目。温州市政府通过市场经济运作,政府少花纳税人的钱,并改善人民生活水平,人均居住面积达到40平米/人,相比2000年的时候翻了一番,不仅面积扩大了,而且居住环境改善,告别马桶有了独立卫生间,有了公园,马路也宽敞了,交通极大改善。 

   记者:原来背后还有这么多的工作,我们还以为就是我们看到的那些漂亮街道和浓郁的民俗风味呢。现在看来,能够让人均居住面积达到40平米,这一项的贡献也不差于那些文化古迹的保留工程。

   刘静:是的,因为毕竟人民群众的生活条件改善才应该是放在第一位的。不过,对于文化的保护也应该是给予足够的重视,尤其是无锡南长区的项目,因为该项目发展规划主要以工商业区域为主。所以,如何创造性的保证高速发展的同时,保存历史风貌,并且形成独特的经济发展风格,是主要的难题。

 

   南长区是无锡的中心城区,1951年正式建区,辖区面积23.90平方公里。南长区历史底蕴深厚,三河交汇:世界首条人工运河—3000多年的伯渎港、2000多年的江南运河和半个世纪前开凿的京杭大运河新航道。无锡是中国民族工业的发祥地,较多古迹分布在南长区: 1400多年的南禅寺、400多年的清名桥,100多年的茂新面粉厂、永泰丝厂等众多民族工商业遗址。

 

   所以,无锡南长区和温州项目不一样,南长区面临着如何利用良好的自然历史条件得到更好发展的难题。我们通过调研,对比国内外发展,结合南长区自身条件,提出利用"千年运河文明、百年工商繁华"打造中国民族工业文化街区,赋予运河古城新的生命力。在发展中政府以此为发展思路,对历史风貌区,保护运河及古迹文化风貌,没有破坏性的大面积拆毁,修旧如旧,不仅改善了民生,而且发展了旅游经济。新的大规模建设放到新区中发展。 

   记者:无锡南长区的历史风貌保存让人印象深刻,我相信凡是曾经去过的人,都会记忆犹新。江南古香古色的历史风韵和现代商业发展有机的融合在一起,每次去都会流连忘返。我听说不少中信集团的地产项目背后也都有着你的贡献?尤其是被称为北京第一高楼的"中国尊"大厦,这座大厦可是我们老百姓耳熟能详的项目。 

  刘静:是的,2007年,中信集团整合旗下房地产业务,重组成立了中信房地产股份有限公司。重组后,中信地产项目遍布中国几十个城市,项目数达100多个,公司需要对所有项目进行梳理,确定开发的先后次序,重点开发优质项目,储备有潜力的项目,出售劣质项目。我们对中信地产这些项目进行了评价及决策建议,得到了公司高层的好评,并接纳我们的建议,根据对开发项目的评价进行相应的开发策略。涉及的资金量达到1200亿人民币,直接的规划梳理的项目也有300亿人民币左右。 

 

   而"中国尊"大厦,确实是一个标志性的建筑,位于北京CBD核心区,建成后将达到510米高,成为未来的"北京第一高楼",外形为极具中国特色的"中国尊"造型。"中国尊"将集甲级写字楼、会议、商业、观光以及多种配套服务功能于一体,该项目建成后将吸引国际金融机构、国际500强企业进驻。 世界首个在抗震8度区建造的超500米高楼。它的地标意义是非常显著的,虽然涉及的民生问题不如其他项目,但是在商业领域的影响力则是无可估量的。 

   记者:除了这些时时刻刻影响着我们身边生活的大型项目外,我了解到你在房地产和经济学的学术领域也有着了不起的成果。比如你在很早的时候就有过对房产税方面的论文,对很多问题如何解决有过探讨。而国家在2012年则首次启动了房产税征收试点工作。同样的,国家自从颁布了农村土地流转的政策之后,你也是早期参与到实际试点城市关于土地流转项目的人。作为这种有可能影响到中国几亿农民的政策,你有什么实际参与之后的经验和感想吗?

   刘静:说到农村土地流转项目,我是参与到最早的试点城市北京的很多项目中的。最深的感触就是农村土地流转是关乎国计民生的大事,必须要谨慎再谨慎。像你所说的,如果试点工作顺利,扩展到全国范围的话,这是涉及到几亿农民切身利益的事情。

   中国土地制度为国家所有和集体所有的两元结构,城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。国有建设用地的匮乏与农村集体建设用地的跃跃欲试成为近年来土地市场最为关注的一对矛盾,法律的障碍、理论的匮乏让集体建设用地入市流转遇到了重重障碍,但就我所参与的工作和实际总结的经验来看,破冰之日必将来临。由于这些具体情况在中国是没有前例和经验可以参考学习的,只能靠我们这些处于这项工作最前沿的人不断摸索总结,我们的经验是第一手的资料,对于后来者的价值是巨大的。我能参与到这些开创性政策的工作中,能给后人积攒出切实可行的经验,这是我的荣幸。 

 

   我参与的北京顺义区某村集体用地流转被设为北京集体用地流转及建设的试点,方案能够让农民分享城市发展的可持续性收益,而非以往的农民征地得到一次性补偿后在无法持续发展的问题。这也是一个成功的试验结果,可以说,我们的项目算是取得了圆满的成果。为以后农村土地流转项目扩展到全国起到了正面积极的作用。 

   记者:原来土地流转的政策背后有这么大的影响力,多谢刘总对我们细致的解答。通过这些介绍,我相信,大家都会对刘总做的工作表示感谢和熟悉。原来曾经我们那么多熟悉的地方都有着你的影子。鉴于时间原因,我们今天的专访只能到这儿,多谢你今天接受我们的采访。以后有机会,还请再次接受我们的采访。 

   刘静:很荣幸接受你们的采访,有机会一定会再次见面的。 

   记者:刘总,再见。 

   刘静:再见。

(责任编辑:崔雨涵)

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