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看国外“环首都”房价:韩国遭遇过山车阵痛

2014年04月22日14:49
来源:国际先驱导报

  编者按

  京津冀一体化、首都产业转移、首都功能疏解等这些概念刚被抛出,就让河北的众楼市成为了追捧对象。连日来,随着国家发改委正牵头研究制定京津冀一体化相关规划等消息的传出,河北楼市预先火爆起来。

  以有望承接北京部分行政事业单位等功能的河北省保定市为例,中原地产数据显示,3月以来,保定商品房销量和价格猛涨,不少楼盘一天一个价。最近一周内,多个楼盘价格上浮超10%;有些楼盘均价甚至从每平米5000多元飙升到近7000元,涨幅近40%。

  在国外,也有一些国家在首都周边发展经济圈,以实现“大首都”一体化。而有的“环首都”城市在经历房价“过山车”式的阵痛后,已开始思考如何理性面对“一体化”发展以及稳定房价。

4月12日,购房者在河北涿州市某楼盘销售中心查看住宅沙盘。据房产销售人员介绍,来自北京的顾客占到八成左右。新华社记者 王晓 摄
  4月12日,购房者在河北涿州市某楼盘销售中心查看住宅沙盘。据房产销售人员介绍,来自北京的顾客占到八成左右。新华社记者 王晓 摄

  京津冀一体化政策传出以后,保定房价因被传承接北京部分功能而疯长。

  而在邻近的韩国,这种现象也曾曲折上演。如今的韩国行政中心复合都市“世宗市”已经连续十年续写地价、房价飙升最猛的历史。

  房价、地价应声疯涨

  2002年12月19日,韩国新千年民主党候选人卢武铉正式当选总统。卢武铉当选的消息不仅在其支持者中引发狂热,也给韩国中部的忠清道地区带来旋风。因为卢武铉在竞选过程中承诺,如果他当选总统,就将行政首都迁到忠清道。卢武铉的迁都计划既有推动国家均衡发展的目的,也有政治上的考虑。因为忠清道位于韩国中部,从未出过总统,也向来被总统忽视,但忠清选民在决定谁能当选方面却发挥着至关重要的作用。

  卢武铉当选之后,忠清道地区、邻近的大田市等原本卖不出去的公寓房几天之内全部脱手。二手房的价格也开始蠢蠢欲动。例如,位于大田市中央政府大楼附近的一个小区的100平米公寓的价格比大选之前上涨了500万韩元(1元人民币约合168韩元),而往年这个季节根本不是公寓销售的旺季。特别是那些在大选之前挂牌售房的房东们赶紧将房源收回,等待高价出售。

  如果说这些还都是周边的架势,被传出将会成为行政首都候选地的忠清南道公州市和燕岐郡几乎就找不到房源和空地出售。公州市长岐面(相当于我国的乡镇)的村民们听到卢武铉当选的消息更是像过节似的。因为早在朴正熙总统时就曾考虑在此地建设新首都,直到30年后这个首都梦才慢慢成为现实。

  卢武铉当选后,一些挂着首尔车牌的高级轿车蜂拥而至这些地方。房产中介的牌子一天要新增好几个,一个叫情溪村的小地方仅20天内就新设了27家不动产中介公司。因为这里据传将会成为中央政府大楼的地基。原本无人问津的小村子几乎是一夜之间成为房产中介的天地。牙山市长在里(相当于我国的行政村)也被传为行政首都候选地之一,此地从卢武铉当选后开始的两个月时间里新增了30多家不动产中介。地皮价格从10年前的每3.3平方米8万韩元涨到大选年的20万韩元,大选之后则飙升至35万韩元。

  房价命运全看政策“脸色”

  地买了,房子也买了,但是心并未安下来。因为从2002年底开始的10多年中,新行政首都的命运几经沉浮,不动产的价格也是随之起伏。2002年9月,时为总统候选人的卢武铉正式公布了宏伟的行政首都建设计划。但2004年4月,韩国国会通过了弹劾卢武铉总统的法案,导致不动产市场开始泛起忧虑。行政首都候选地周边地区的鸡龙市和仑山一带土地价格不到一个月的时间就暴跌20%,前往买地买房的人一下子消失得无影无踪。

  不过,随着执政党在国会选举中的大胜和宪法法院判决弹劾违宪,以及卢武铉政府公布《新行政首都特别措施法》,房地产市场再次活跃起来。然而,卢武铉政府的迁都计划却遭遇首尔大学教授的正面挑战。这位教授向宪法法院提起宪法诉讼。2004年10月21日,宪法法院判决卢武铉的迁都计划“违宪”。结果一出,那些豪赌地价飞涨而贷款在周边囤地的投机客陷入了恐慌。截至2004年9月底,仅韩国农协一家就在行政首都周边放出1100亿韩元贷款。

  于是,相关利益团体组建“死守行政首都对策委员会”,争取生存权。之后,卢武铉政府修改迁都计划,决定青瓦台等不搬迁,只迁出大部分政府部门,建设“行政中心复合都市”。相关法律也于2005年3月在国会获得通过。但又有反对分割首都的“泛国民运动本部”提起违宪诉讼,而行政首都候选地居民也重新举旗抗争。结果,2005年11月宪法法院驳回了诉讼。2006年1月,韩国正式设立行政都市建设厅,开始土地的征收和补偿工作,并通过公开募集的方式确定新城名为“世宗市”。这一年世宗市地区的地价上涨了50%。从2003年至2006年底,世宗市所在地的燕岐郡地价上涨近100%。

  2007年7月世宗市终于开始动工,但还未过一年就又出了枝节。2008年上台的李明博总统决定将世宗市建设成国际科学城,执政党也称世宗市根本无法自给自足,原方案必须修改。结果,全国200多个市民团体再次出动,要求坚持原有方案。结果,世宗市修正案2010年6月在国会遭到否决,6个月后通过了世宗市设置法。世宗市的面积也从当初计划的72平方公里扩大到465平方公里,新划入世宗市的地区也迎来了新一轮地价上涨风潮。

  2012年9月韩国总理室等中央行政机关开始迁往世宗市,并计划在2014年底前完成总共36个行政机构的迁移。不过,伴随世宗市建设的是年年位居全国第一的地价、房价涨幅。比如,世宗市建设的第一个小区59平米公寓的价格2011年12月还只有8000万~9000万韩元,但2012年10月就涨到了1.2亿~1.3亿韩元,2013年11月涨到了2.33亿韩元。2013年世宗市的房价平均比前一年又长了9%,位居全国第一。与此形成对照的是,此间韩国首都圈的房价还下跌了6%。

  是否调控政府心态矛盾

  事实上,卢武铉政府时期曾多次出台抑制房价上涨的政策,但都没有什么效果,这从世宗市所在地及其周边房价上涨的趋势中可以看出。韩国政府从2005年将燕岐郡一带指定为行政中心复合都市之后,就通过限制开发和交易等措施抑制地价和房价上涨,并指定了40平方公里的地区为“土地交易许可区域”以防投机过猛。

  “土地交易许可区域”政策,是韩国政府1978年采纳的为促进合理利用国土和遏制投机的一项政策。一旦某地被列入“土地交易许可区域”,在取得超过特定用途面积的土地时必须事前申报用途,并且必须得到地方政府的批准才可以开发。随着世宗市开始投入使用,韩国政府2012年4月也曾决定成立由15个机构组成的“不动产投机对策班”,采取加强监管等措施防止世宗市不动产的泛滥开发和房地产投机,特别是加强对土地用途变更的开发行为。韩国政府也曾考虑在世宗市指定新的“土地交易许可区域”。

  但是,与其说韩国政府是采取积极措施抑制不动产投机,不如说是通过扩大供给来维持不动产价格稳定。特别是在全国性不动产市场不景气的情况下,韩国政府更是不愿给世宗市的房地产市场泼冷水。正因如此,韩国政府2012年在进行一番研究之后,还是放弃了将世宗市指定为“土地交易许可区域”的决定,而只是维持之前的40多平方公里地区的开发限制。

  目前,世宗市的房价的确出现了逐渐趋稳的苗头。前述59平方米的公寓价格在3月份不仅没有上涨,反而出现了小幅下滑(2.25亿韩元),房租也出现了下降趋势,以至于有不动产经纪人认为世宗市的房价泡沫有可能破灭。一些中介机构分析认为,世宗市不动产价格趋稳主要还是该涨的已经涨了,逐渐实现了供求平衡。因为今年将有两万户入住,达到了过去3年的入住总量的两倍,而入住人口也逐渐趋于稳定。与此同时,世宗市的学校、医院等配套设施并不完善,所以不少公务员等仍然选择住在首都圈。(作者系上海对外经贸大学国际战略与政策分析研究所博士 詹德斌)

(责任编辑:李佳)

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